1. 地域特性と将来性

新潟市東区中山は、新潟駅から車で約15分のエリアに位置し、交通アクセスと生活利便性のバランスが取れた住宅地です。周辺には「竹尾IC」や「新潟バイパス」が通っており、幹線道路沿いにはスーパーや飲食店、医療機関も充実しています。

また、近隣には「新潟医療福祉大学」「日本歯科大学」などの教育機関があり、学生向け賃貸の需要も安定しています。2025年6月時点での東区の総人口は約13万5,000人で、近年は微増傾向にあります。中でも20〜39歳の若年層の割合が約27％と高く、単身者・DINKs（共働き子なし世帯）向け住宅の需要が根強いのが特徴です。

空室リスクが低い街！新潟・中山で成功する新築アパート投資の理由

2. 安定した賃貸需要と空室率の低さ

2025年6月時点の新潟市全体の平均空室率は約16.4％ですが、東区中山エリアの空室率はそれよりも低く、13〜14％台に収まっています。これは、地域における生活利便性と物件の供給バランスが良好であることの裏付けです。

加えて、新築アパートの入居率は高く、築1年以内の物件の平均入居率は90％を超える水準にあります。特に1K・1LDKといった単身者向けの間取りは、新築後3カ月以内に満室となるケースも珍しくありません。

3. 家賃相場と利回りのバランス

2025年現在の中山エリアにおける1K〜1LDK物件の平均家賃は月額5.5〜6.5万円です。仮に1LDK×6戸の木造2階建アパートを想定した場合、年間家賃収入は約500万円となります（7.0万円×6戸×12カ月）。

土地代を含めたトータルコストが約7,000万円と仮定すれば、表面利回りは約8.0％前後となります。これは全国平均の新築木造アパート利回り（5〜6％台）を大きく上回る水準です。

4. 融資環境と減価償却のメリット

新潟市は地銀・信金が地場密着型の不動産投資向け融資に積極的で、個人でもフルローン・オーバーローンの融資が通りやすい地域として知られています。さらに、木造アパートの法定耐用年数は22年と比較的短く、加速度償却によって初期の税務メリットが得られる点も見逃せません。

特に所得税・住民税の節税効果を重視する高所得サラリーマンやドクター層からの需要が高まっており、地方都市の中でも新潟市東区は「税メリット型不動産投資」の対象として注目を集めています。

5. 将来的な資産価値の維持と出口戦略

中山エリアは都市計画道路の整備や周辺商業施設のリニューアルも計画されており、今後もエリアとしての魅力が高まる見通しです。そのため、築10年後でも家賃の下落幅が比較的緩やかで、平均で10年後でも家賃相場は6.5万円前後を維持する可能性があります。

また、人口減少が進む他の地方都市と比べ、新潟市は国の「地方中核都市」として各種インフラ投資が続けられており、将来的な売却や相続時の資産評価でも有利とされています。

まとめ

新潟市東区中山は、以下の点で新築アパート投資に非常に適した地域です：

• 若年層・単身者が多く、賃貸ニーズが安定

• 新築アパートの入居率が高く、空室リスクが低い

• 表面利回りが8％前後と高水準

• 融資・減価償却面での投資メリットあり

• 今後のインフラ整備により、資産価値維持が見込める

これらの要素を総合的に踏まえると、中山エリアでの新築アパート投資は、ミドルリスク・ミドルリターン型の堅実な選択肢として検討に値するでしょう。