Q
大都市でも高い利回りの物件があるのは、
なぜ？
A 要注意です
Q
A
賃貸経営の良し悪しの判断基準となるのが利回り。従来型の大都市アパート経営では、土地や資材の高騰、不動産業者間の競争激化などの理由から利回り6％を下回る新築アパートも珍しくありません。しかし、新潟で展開する75apartment.の利回りは、7％以上を超える高利回りの新築アパートをご案内することができます。これは、地方都市特有のアパート用地の価格が低く、賃貸市場の家賃相場が大都市並みに高く、賃貸の需要に対し十分な供給が追いついていないためです。ニーズ以上の物件を供給することによって、全国でも有数の高収益の新築アパート経営が実現できるエリアが新潟なのです。
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A
「大都市アパート経営、終わりの始まり」と言ってよいでしょう。大都市駅近では、「土地の価格、広さと形状、物件の質、入居付け」と言ったアパート経営を成功に導くための要素がオーナーにとって不利な条件ばかりです。現実、利回りは10年前に比べると、1～2％以上は下がっていますから。しかし、今後もアパート販売メーカーの大都市駅近でのアパート供給は続くはずです。なぜなら、大都市でのアパート経営に目が向いている個人投資家には、その物件の方が売りやすいからです。アパート経営の本質が理解できていないオーナーは、表面的な机上の数字と大都市で物件を所有することの憧れでオーナーになるケースがありますが、果たして、長く安定した経営が続くのかと言われれば、凄く危険な投資だと考えています。間違いなく、大都市から地方都市へアパート経営の風は流れています。
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A
アパート経営成功のキーワードは、地方都市です。広く安いアパート用地で、賃貸のニーズが旺盛でありながら物件の供給数が不足している有益な地方都市が存在します。その地方都市の広い用地をいかすために開発された最先端の木造アパートがREALDESIGN APARTです。新潟で展開する75apartment. は、このREALDESIGN APARTを採用しています。大都市駅近同様の6世帯の物件と比較しても、外観から判断できるデザインの違い、住んだ人しか分からない居心地の良さを体感できる間取りと広さ。そして徹底した防音・防犯対策を標準装備したハイスペックな木造アパートの造りは、最先端の仕様と言えます。
Q
A
そもそもアパート経営というのは、長期の運用で毎月の手残り家賃収入を積み上げていく事業です。新潟では、これまで賃貸ニーズに十分に応えられる物件の供給不足でした。 75apartment.が提供するREALDESIGN APARTは、入居者満足度を満たすクオリティの高い木造建物のため毎月きっちりと手残りの収入（インカムゲイン）を積み上げていくことができます。つまり、20年、 30年先を見据えたキャッシュフローの最大化こそが 75apartment. の一番の魅力であり、資産を拡大できる賢いアパート経営だと言えます。一方、築年数の経過と共に、入居率や家賃の下落率は、必ず事業計画書のシミュレーションに反映し、その内容をきちんと理解した上でアパートの運営にあたることのできるオーナーは、着実に資産を築くことができるでしょう。
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多くの個人投資家が勘違いしているのですが、新築アパート経営における出口（売却戦略）は、常にアパートローン完済後だということを理解してください。不動産会社や管理会社によっては、出口の戦略を理論づけて紹介していますが、企業アピールのパフォーマンスでしかありません。ローン返済途中で売却する場合、ローン残高よりも高い売却価格を設定するのが一般的です。中古物件の場合は、買い手側も高い利回りを要求することから、現実問題として途中売却は困難です。つまり、新築アパート経営における売却のタイミングは、ローン完済後がベストなのです。その長い運営期間において、大都市と新潟どちらが安定した経営ができるのかと聞かれれば、間違いなく、新潟だと考えられます。
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A
アパートローン完済後には、豊富な選択肢が考えられます。「売却して現金化」「建替えて高収益化（継続）」「そのまま継続する」「更地にして借地にする」など、その時のオーナーの生活状況に応じて対応できます。また、地方都市特有の売却戦略として、賃貸マンションへ建て替えし資産を拡大する方法も考えられます。これは、取得した土地の用途が商業地域や近隣商業地域の場合があり、戸数を増やした賃貸経営が可能となるのです。そのようなことから、アパート経営は、若ければ若いほど早く始めることで、ゆとりのあるライフスタイルの構築につなげることができると考えられます。
