～安定した賃貸需要と成長余地のバランスが魅力～
1. 新潟市江南区・亀田エリアの特徴
新潟市は政令指定都市として約77万人の人口を抱えています（2025年時点推計）。そのうち江南区は、約6万9,000人が暮らす生活利便性の高いエリアとして知られています。江南区の中でも亀田駅周辺は、JR信越本線が通り、新潟駅まで直通8分というアクセス性を備え、通勤・通学に非常に便利なエリアです。
さらに、亀田駅は周辺にショッピングモール「アピタ新潟亀田店」やイオンモール新潟南、医療施設、飲食店が集中しており、単身者・ファミリー層問わず生活利便性が高い点が特長です。
こうした利便性を背景に、2024年の新潟市江南区の住宅着工戸数（共同住宅）は前年比107％と微増傾向。これは依然として賃貸住宅の需要が底堅いことを裏付けています。
2. 新築アパートの投資指標（利回り・需要バランス）
新潟市全体の平均賃貸利回りは約6.2％（2025年、健美家調べ）と、都市圏としては高めの水準を維持しています。江南区内では新築アパートの利回りは6.5％前後が相場感となっており、比較的投資効率が良い地域です。
特に亀田駅周辺では、1LDK・2LDKタイプの新築アパートが月額家賃6.0万円～7.5万円で成約しており、需要層としては以下が中心となります。
-
20代～30代の会社員・公務員（単身・新婚）
-
子育て世帯（夫婦+小さな子供）
-
転勤・転職による一時的な居住層
直近のデータでは、亀田駅周辺の空室率は約8.5％（新潟市平均より1ポイント低い）と、安定した入居率を維持しており、新築物件であれば募集開始から2～3ヶ月以内に満室になるケースが多いのが実情です。
3. 将来性・人口動態と投資の安定性
日本全体で人口減少が進む中でも、江南区は子育て世帯が一定数流入しており、2020年以降も15～39歳の若年層人口が微増しています（新潟市統計書より）。これは、以下のような政策背景が影響しています。
-
江南区の子育て支援（医療費補助・保育園充実）
-
住宅取得・賃貸支援策（補助金や新婚・子育て支援）
-
駅周辺の都市開発（商業施設の増強、道路整備）
つまり、投資物件のターゲット層となる若年層・子育て層が安定していることは、家賃下落リスクが小さいことを示唆しています。
4. 新築投資の「出口戦略」と市場性
将来的な売却を視野に入れた場合、江南区亀田エリアは新潟市内でも中古築浅アパートの流通性が比較的高いエリアです。
実際に2024年の取引データでは、
とされており、「出口価格」が予測しやすいことが投資の安心材料となります。また、首都圏からのリモート併用投資層が新潟エリアへ関心を寄せており、将来的にも一定の市場性が期待できます。
5. まとめ ～新築アパート投資における江南区亀田の優位性～
| 観点 |
江南区亀田駅周辺の特徴 |
| 交通 |
新潟駅直通8分／新潟バイパス至近 |
| 生活利便 |
商業施設・医療充実／生活インフラ完備 |
| 需要層 |
若年層・新婚・子育て世帯中心 |
| 空室率 |
市平均より低水準（8.5％程度） |
| 利回り |
新築6.5％前後／中古出口5.8～6.2％ |
| 成長性 |
子育て層微増・都市整備進行 |
以上のように、江南区亀田駅周辺は
✅ 需要・利便・将来性・出口戦略すべてが揃った「堅実型エリア」
といえます。安定した利回りと賃貸需要を享受しつつ、長期的な資産形成を目指す方にとって、非常に有望な投資対象といえるでしょう。
