投資用アパートを新築する際、「どこに建てるか」は成否を大きく左右します。都市部の賃貸市場が成熟しつつある今、投資家にとって次なる注目エリアとなっているのが、「工業都市」における堅実型新築アパート投資です。

今回は、新潟県を舞台に、上場企業の工場集積地としての安定性と、1K〜1LDKタイプの高稼働賃貸物件戦略について、具体的な数値と共に解説します。

新潟県は「製造業×地方都市型賃貸」の有望地

新潟県と聞くと農業や雪国のイメージが強いかもしれませんが、実は**製造業出荷額が約4.9兆円（全国17位）**という、**北陸・東北エリア屈指の“工業県”**です（令和4年工業統計調査より）。

特に、燕市・三条市・長岡市・上越市・新潟市東区などでは、精密機器、金属加工、電子部品、工作機械などの分野で上場企業や老舗メーカーが集積。こうした企業群が、地元雇用と賃貸需要の安定供給源となっています。

新潟県に拠点を構える主要上場企業（2025年時点）

これら企業では、地元採用・全国転勤型社員・関連会社出張者などが混在し、1K・1LDK賃貸住宅の安定需要を形成しています。

賃貸需要と家賃相場（1K・1LDK）｜2025年現在

以下は、新潟県主要エリアの家賃相場（概算）です。

新築アパートであれば、上記賃料に+0.5〜1万円のプレミアムをつけることが可能です。特に1LDKは法人契約や女性入居者、DINKS層からの人気が高く、長期入居率も上昇傾向にあります。

新潟でのアパート投資が有利な理由

1. 工業雇用が生む“実需型賃貸需要”

• 県内有効求人倍率：1.36倍（2025年3月時点）

• 製造業従事者：約12万人以上

• 特に中越・下越地域では、派遣・期間社員の循環が多く、短〜中期入居需要が高い

このように、人口減少の影響を受けつつも、製造業の求職者循環が賃貸市場を支えています。

2. 車社会×工場立地 →「通勤10分圏」が好条件

ほとんどの製造業従事者は車通勤です。

そのため、勤務先工場まで車で10分以内の立地は非常に人気があります。主要幹線道路沿い、工場団地周辺の住宅地に建築することで、安定的な賃貸需要と回転率の確保が可能です。

3. 1K＋1LDK混在構成による柔軟な運用

1K：20代単身社員、派遣スタッフ、出張者向け

1LDK：30〜40代社員、DINKS層、女性単身者、法人契約向け

1棟の中に1K×4戸 + 1LDK×4戸などの構成を取り入れることで、複数ターゲット層への対応と空室リスクの平準化が期待できます。

設備充実で選ばれる新築アパートに

差別化ポイントとして、以下の設備を導入することで競合物件との差を明確化できます：

• 無料Wi-Fi（必須化傾向）

• 宅配ボックス

• 独立洗面台

• 浴室乾燥機・追い焚き（1LDK）

• ウォークインクローゼット

• 高断熱・高気密仕様（寒冷地対応）

新潟の冬季事情を考慮した設備設計は、長期入居にも好影響を与えます。

まとめ：雪国の中に潜む“堅実な収益源”

新潟県は、表向きには観光・農業のイメージがありますが、実は地方都市としては極めて安定した製造業の基盤を持つ「工業都市型不動産投資の狙い目」と言えます。

• 地価・建築コストは都市部の6〜7割

• 実需ベースの賃貸需要が常に存在

• 1K＋1LDKの組み合わせで多層的ニーズに対応

都市部の過剰競争から距離を置き、**「地元雇用に根ざした堅実な不動産投資」**を実践したい方には、新潟県でのアパート投資が大きな選択肢となるでしょう。