近年、不動産投資市場では「東京・大阪・名古屋など6大都市」から「新潟市・静岡市・浜松市」といった地方の政令指定都市へと、新築アパート投資の流れが移りつつあります。その背景には、需給バランス、家賃水準、土地価格、そして大手参入の動きといった複合的な要因があります。本稿では、その理由を掘り下げて解説します。

6大都市の新築アパート投資が難しくなっている現状

まず、従来の投資対象であった6大都市（東京23区、大阪市、名古屋市、横浜市、福岡市、札幌市など）では、大手デベロッパーや上場企業が積極的に参入しています。これにより供給量が急増し、競争が激化しました。


特に1Kタイプの賃貸アパートは数が増え、家賃相場は低い傾向にあります。また、参入が多い立地では、「1LDKで家賃6万円前後」という物件が珍しくなくなっています。

新築時には一時的に高い入居率を維持できても、築5年、10年と経過するうちに賃料下落が避けられず、想定していた利回りを確保できないケースも増えています。土地価格も高止まりしているため、初期投資が大きくなるわりにリターンが相対的に小さいのです。

政令指定都市が注目される理由

こうした背景から、投資家は「地方の政令指定都市」に注目するようになっています。新潟市や静岡市、浜松市、熊本市などがその代表例です。理由は大きく分けて3つあります。

1. 土地が安く、建築コストに対して家賃が高い

例えば新潟市の場合、土地価格は6大都市圏と比べると格段に安価です。しかし、賃料水準は思いのほか高く、1LDKで7～8万円の家賃が取れるエリアもあります。


これは「地元に根差した需要」と「ファミリー層や社会人単身世帯のニーズ」が安定して存在するからです。結果として、建築費に対する投資効率が高く、利回りを押し上げています。

2. 駐車場収益が見込める

地方都市では車社会であるため、駐車場の需要が非常に高い傾向にあります。都市部のように「駐車場は別借り」という形態が少なく、アパート敷地内に駐車場を確保することが前提となります。


新潟市や静岡市の一部では、1台あたり月額5,000円以上の駐車場代を設定できるケースも多く、家賃収入に加えて安定的な副収入が見込めます。この点は駐車場収益がほとんど期待できない都心部との大きな違いです。

3. 供給過多リスクが比較的低い

6大都市では大手が次々と物件を供給するため、競争が激化しやすいのに対し、地方政令市では供給ペースが比較的落ち着いています。人口は横ばいまたは微減傾向にあるものの、大学や企業の拠点が集中する地域では賃貸需要が底堅く、供給が急増しないため安定した入居率が見込めます。

投資家にとってのメリットと注意点

政令指定都市への新築アパート投資は、

• 初期投資を抑えられる

• 高めの賃料設定が可能

• 駐車場収益が上乗せできる

といったメリットがあります。結果として、利回りが都市部の物件より2～3％高い水準になることも少なくありません。

ただし、注意点もあります。人口減少の進行や地元企業の景気動向に左右されやすいため、将来の需給予測を慎重に行う必要があります。また、交通利便性の低い郊外エリアでは空室リスクも高くなるため、立地選定は「需要の集中するエリア」に絞ることが不可欠です。

まとめ

6大都市の新築アパート投資は供給過多と家賃下落により利回りの確保が難しくなってきています。その一方で、新潟市をはじめとする地方の政令指定都市では「土地価格の安さに対して高めの家賃収入が得られる」「駐車場収益が期待できる」という強みがあります。

投資資金を効率的に運用したいと考えるなら、今後は地方の政令市が有力な投資対象となるでしょう。長期的な視点で人口動態や地域経済を見極めながら、安定的に収益を生み出せるエリアを選ぶことが成功のカギとなります。