新潟県の県庁所在地・新潟市の中心部に位置する「中央区白山浦」。その立地は、地元民には「行政・学術・文化の中枢」として知られていますが、実はアパート投資家にとっても極めて魅力的なエリアです。本稿では、白山浦が新築アパート投資に適している理由を、統計データとともに詳述します。
1. 学術拠点としての立地優位性
白山浦の代表的な特徴は、「新潟大学旭町キャンパス」や「新潟県立大学」、「新潟青陵大学」など、大学施設へのアクセスの良さです。特に新潟大学医学部が所在する旭町キャンパスは、年間約2,000名の学生を抱え、白山浦エリアの賃貸需要の中核を成しています。
また、新潟県立大学の学生数は2024年時点で約1,500人とされており、他の周辺専門学校や予備校を含めると、学生層の存在感は極めて大きいのが実情です。学生向けワンルーム物件や1Kのニーズは恒常的にあり、新築物件は特に入居率が高くなる傾向にあります。
2. 単身世帯の増加と賃貸需要の堅調さ
新潟市中央区における単身世帯数は、2020年国勢調査によると全世帯の約47.1%を占めており、全国平均の38.0%を大きく上回っています。白山浦の周辺に限定すると、学生・若年層・単身サラリーマンが多く、ワンルーム・1K・1LDK物件への需要が非常に高いエリアです。
さらに、総務省統計局によると、中央区の人口は2024年現在で約16.3万人と横ばいを保っており、特に20〜39歳の人口比率は約27%に達します。これは新潟市内の他地域と比較しても若年人口が多いことを意味し、新築アパートの長期的な入居安定性が見込まれます。
3. 白山駅至近という交通利便性
JR越後線「白山駅」は、白山浦エリアの最寄駅であり、駅徒歩10分圏内の物件は「駅近物件」として高い入居ニーズを誇ります。特に朝夕の通勤・通学時間帯には、白山駅から新潟駅までの直通アクセス(約4分)が重宝されており、県内外からの転入者の足も確保しやすい地域といえます。
また、白山駅周辺にはバス路線も多数運行されており、新潟市の主要エリア(万代・古町・新潟駅前)へのアクセスも良好。車を持たない学生や単身者にとって、交通の便は重要な入居判断基準となります。
4. 新築プレミアムと高利回りの両立
新築アパートは、中古物件と比べて初期投資額が大きい反面、入居率の高さ・修繕費の低さ・家賃の高さという3点で明確なアドバンテージがあります。2025年現在、白山浦エリアにおける新築アパート(1LDK・30㎡前後)の相場は月額家賃6.8万〜7.2万円。土地取得費+建築費を含めた総事業費を約8,000万円と見積もった場合、表面利回りは約7.5%〜8.5%となります。
これは地方都市中心部としては非常に高水準の利回りです。さらに、設備仕様を高め(オートロック・宅配ボックス・独立洗面台など)、学生や若手社会人のニーズに応えられる物件に仕上げることで、空室リスクをさらに下げることが可能です。
5. 周辺環境の充実と治安の良さ
白山浦は、新潟県庁・新潟市役所・新潟県立図書館・白山公園など、行政・文化施設が集積している落ち着いた街並みが魅力です。また、白山神社などの歴史的建造物もあり、地域のブランド力も一定水準を保っています。
加えて、白山浦は新潟市内でも治安が良いとされる地域で、2023年度の新潟県警による統計では、白山浦エリアの刑法犯罪認知件数は年間15件未満と低水準。女性単身者や親御さんを持つ学生にも安心しておすすめできるエリアといえます。
結論:白山浦は「堅実な長期運用型投資」に最適
新潟市中央区白山浦は、立地・交通・賃貸需要・治安といった全ての観点でバランスが取れており、新築アパート投資の「長期安定運用」に非常に向いたエリアです。利回りと空室リスクのバランスを重視する投資家にとっては、検討必須の有望地域といえるでしょう。